Quando o assunto é direito imobiliário, é bastante comum surgirem dúvidas sobre os direitos e deveres das partes envolvidas no processo, afinal, se por um lado o proprietário é o efetivo dono do bem, por outro lado o inquilino deve zelar pela preservação da moradia. No entanto, no caso de danos ao imóvel, quem deve arcar com os custos: locatário ou locador?
De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), em linhas gerais, o locador é o responsável por todas as despesas decorrentes de problemas estruturais do imóvel enquanto o locatário tem a obrigação de arcar com os gastos referentes à manutenção e conservação do local.
Isso porque a responsabilidade do pagamento da reforma depende da maneira como ela ocorreu: se o dano já existia antes da locação, se foi causado pelo próprio locatário ou por motivos de força maior. Ficou interessado no assunto? Então continue a leitura e confira se é o locatário ou locador que responde pelos danos causados ao imóvel.
Danos causados pelo locatário
Ao realizar o pagamento do aluguel, o locatário conquista o direito de utilizar o imóvel para sua moradia ou comércio. Em contrapartida, é seu dever manter o bem em boas condições de uso e zelar pela sua conservação.
Assim, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato, se algum dano ou avaria for provocado pelo próprio inquilino ou por um de seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, é sua obrigação realizar a imediata reparação do estrago.
Danos ocasionados por caso fortuito
Em primeiro lugar, é preciso considerar que, para um caso ser configurado como fortuito ou força maior, ele deve ser ocasionado de maneira acidental, ocasional e imprevista, isto é, não pode haver culpa ou intenção em sua ocorrência. Além disso, fatos que estejam fora do poder humano também são incluídos nesse contexto.
Um exemplo disso são as ações da natureza, que frequentemente deixam rastros de destruição por onde passam, como ventos, chuvas e granizo. Dessa forma, se uma tempestade ocasionar a quebra de alguns vidros ou arrancar algumas telhas, por exemplo, a responsabilidade pelos reparos dos danos é do locador.
Embora não exista culpa ou responsabilidade de nenhuma das partes pelo ocorrido, é dever do proprietário manter as condições estruturais do imóvel em questão durante todo o período de locação.
Danos anteriores à locação
Sempre que a edificação apresentar algum dano ou defeito, o locatário tem o dever de relatar o problema ao locador o mais breve possível.
Isso porque complicações na rede elétrica ou hidráulica, telhado, esgoto, vícios ocultos e imperfeições pré-existentes são de responsabilidade do proprietário do imóvel, ou seja, ele deve arcar com todos os itens estruturais do bem — desde que as avarias não tenham sido causadas pelos locatários.
Nesse contexto, os danos anteriores à locação também são incumbência do locador, pois ele deve entregar o imóvel alugado ao locatário em perfeito estado de servir ao uso ao qual se destina.
No entanto, se o inquilino descobrir um problema na edificação logo após a sua mudança e não comunicar o locador ou a imobiliária para que providenciem o reparo, ele pode ter que arcar com os danos.
Por exemplo, se ele notar uma rachadura no teto e não notificar o proprietário, o dano certamente continuará existindo. Assim, se uma chuva atingir o local e danificar o piso, a responsabilidade pelo reparo poderá ser atribuída ao locador em razão da omissão do locatário.
Como você pôde ver, quando se trata de verificar se locatário ou locador deve ser responsabilizado pelo reparo de danos ocorridos no imóvel, é preciso analisar todo o contexto da situação. Porém, se houver dúvidas sobre o assunto, o ideal é contar com o auxílio e a experiência de um profissional do ramo imobiliário — assim, a solução será a mais segura e correta possível.
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